Algunas consultas sobre el tema:
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responsabilidad de constructores y dueños de edificios por daños a terceros en terremoto
En Colombia, un terremoto no exime automáticamente al constructor de su responsabilidad si se demuestra que el daño ocurrió por vicios de construcción, de diseño, de los materiales o del suelo. [1, 2]
Responsabilidad de los constructores
- Garantía decenal (Artículo 2060 del Código Civil): El constructor es responsable si el edificio perece o amenaza ruina, total o parcialmente, dentro de los diez años siguientes a su entrega debido a fallas en los materiales, el suelo o la construcción. [1, 2]
- Normas sismorresistentes (Ley 400 de 1997 y NSR-10): Si el edificio no cumplía con los estándares técnicos y sismorresistentes obligatorios, el sismo no rompe la cadena de causalidad; el constructor responde civil y administrativamente si la falla estructural superó lo previsible para un evento natural. [1, 2]
- Prueba pericial: La responsabilidad no es automática; se requiere un dictamen técnico que compruebe si el daño obedece a un problema estructural preexistente o si el sismo fue la causa única e irresistible. [1, 2]
Responsabilidad de los dueños y administradores de edificios
- Seguro obligatorio (Ley 675 de 2001, Artículo 15): Los edificios y conjuntos bajo propiedad horizontal deben mantener una póliza vigente contra incendio y terremoto que cubra los bienes comunes. [1, 2]
- Mantenimiento y áreas privadas: El propietario o la administración responden por la falta de mantenimiento adecuado en las zonas privadas o comunes si esto agravó los daños ante un movimiento telúrico. Las pólizas de copropiedad cubren los daños comunes asegurados, mientras que los daños internos dependen de los seguros particulares de cada propietario. [1, 2]
- Decisión de reconstrucción: Si el daño de la copropiedad es inferior al 75%, la asamblea puede obligar a la reconstrucción con mayorías específicas; si supera el 75%, se puede extinguir la propiedad horizontal salvo acuerdo de reconstrucción. [1, 2]
Para darle una orientación más precisa sobre su caso, ¿podría indicarnos:
- Si el daño ocurrió en un edificio nuevo (menor a 10 años) o de vieja data?
- Si se trata de afectaciones en zonas comunes o en un inmueble privado?
¿Quién responde por daños en edificios nuevos tras el sismo?
edificaciones de l5 años
Al tratarse de una edificación de 15 años, la situación legal cambia significativamente frente a una construcción nueva. A continuación, se detallan las responsabilidades vigentes para este periodo de tiempo en Colombia:
Responsabilidad del Constructor
- Expiración de la garantía decenal: La responsabilidad civil del constructor por ruina o amenaza de ruina (Artículo 2060 del Código Civil) ya expiró, puesto que el plazo legal es de 10 años desde la entrega del edificio.
- Responsabilidad extracontractual: Para demandar al constructor después de 15 años por un terremoto, se tendría que demostrar que existió un dolo (intención de dañar) o una culpa grave y oculta en los planos o materiales que era imposible de detectar antes. El plazo de prescripción para este tipo de acciones suele ser de 3 años desde que ocurrió el daño (el sismo), pero probar la culpa del constructor tras una década y media es técnicamente muy complejo.
Responsabilidad de los Dueños y la Copropiedad (Propiedad Horizontal)
- El sismo como "Fuerza Mayor": Al haber pasado 15 años de uso, si el edificio sufre daños por un terremoto, legalmente se tiende a calificar el evento como un caso fortuito o de fuerza mayor. Esto significa que el propietario del inmueble o la copropiedad asumen las pérdidas, salvo que se demuestre una negligencia grave en el mantenimiento.
- Activación de pólizas de seguros: La solución para estos daños no es reclamar al constructor, sino activar los seguros:
- Zonas comunes: La administración debe reclamar a la póliza obligatoria de áreas comunes contra incendio y terremoto (exigida por la Ley 675 de 2001).
- Bienes privados (apartamentos/locales): Cada dueño es responsable de los daños dentro de su inmueble. Si el propietario tiene un crédito hipotecario vigente o adquirió un seguro de hogar voluntario, debe reclamar directamente a su aseguradora.
- Falta de mantenimiento: Si se demuestra que el edificio sufrió daños graves en el sismo porque la administración o los dueños no hicieron los mantenimientos estructurales preventivos requeridos a lo largo de esos 15 años, la copropiedad podría ser responsable ante los afectados por esa omisión.